Cass. 3^e civ, 23 septembre 2021, n° 20-17.799 —

Le bailleur commercial peut mettre son bien en vente et régulariser une promesse unilatérale de vente avec un tiers sans qu’il soit nécessaire d’attendre la purge du droit de préférence du preneur.

Par un arrêt en date du 23 septembre 2021, la Cour de cassation est venue préciser les modalités de notification du droit de préférence du preneur préalablement à la conclusion d’une vente immobilière.

Dans cette affaire, un bailleur commercial a mis en vente son bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière à laquelle il avait donné mandat de vente le 3 mars 2018.

Le 8 novembre 2018, le bailleur a régularisé une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur.

Dans l’intervalle, le 19 octobre 2018, le bailleur avait notifié au preneur une offre de vente, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce qui prévoit l’obligation pour le bailleur commercial qui souhaite vendre son bien, de proposer préalablement le bien à la vente à son locataire.
Il s’agit du droit de préférence du preneur, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour indiquer au bailleur s’il entend acquérir ou non le bien mis en vente. En l’absence de réponse à l’expiration du délai d’un mois, le bailleur est libre de vendre son bien à une tierce personne.
En l’espèce, le locataire a contesté la validité de la notification du droit de préférence aux motifs que le bailleur avait confié un mandat de vente avant que l’offre lui soit notifiée, puis avait régularisé une promesse unilatérale de vente avec un tiers avant la purge du droit de préemption.

La question qui se posait était de savoir, si pour vendre son bien à un tiers, le bailleur devait attendre que le droit de préférence du preneur soit purgé avant qu’il ne mette son bien en vente ou s’il suffisait que la purge intervienne avant la conclusion définitive de la vente.

La Cour de cassation a rejeté l’argumentation du preneur et a estimé que le bailleur n’était pas obligé d’attendre l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de l’offre faite au preneur pour mettre son bien en vente et régulariser une promesse unilatérale de vente avec un tiers, du moment que la purge du droit de préférence intervienne avant la conclusion définitive de la vente.

Il semblerait toutefois que ce raisonnement ne soit applicable qu’au droit de préférence du preneur à un bail commercial prévu par de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et qu’il ne soit pas transposable au droit de préférence conventionnel résultant de la conclusion d’un pacte de préférence.
En effet, dans un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de cassation avait retenu la solution contraire, s’agissant de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente avant la purge d’un droit de préférence résultant d’un pacte de préférence, puisqu’elle avait décidé que « le pacte de préférence implique l’obligation pour le promettant de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien » (Cass. 3^è civ, 6 décembre 2018, n°17-23.321).

La solution retenue par la Cour de cassation dans son arrêt du 23 septembre 2021, selon laquelle le bailleur n’a pas à attendre la purge du droit de préférence du preneur semble donc être limitée au seul droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.