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Loyers Covid et perte juridique de la chose louée

CA PARIS, 2 juillet 2021, n°20/08315 —

L’exigibilité des loyers en période COVID-19 se heurte à une contestation sérieuse devant le juge des référés du fait des mesures de fermeture administrative.

Suivant acte du 30 juin 2015, la société ICADEA (Bailleur) a conclu un bail commercial avec la société MONEY TIME (Preneur) afin d’y voir exercer une activité de services dans le domaine sportif.

En raison d’importants arriérés locatifs et du non-respect d’un protocole, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de PARIS a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la société MONEY TIME.

La société MONEY TIME a alors interjeté appel de cette décision. Par la suite, une procédure de redressement judiciaire, puis de liquidation judiciaire a été ouverte à son encontre, suite à l’arrêt d’un plan de cession.

Devant la Cour, le Bailleur sollicitait le paiement des créances locatives nées après l’ouverture de la procédure collective.
Le liquidateur judiciaire a notamment opposé la perte partielle de la chose louée consécutive aux fermetures administratives et par voie de conséquence l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant de l’obligation de paiement des loyers postérieurs.

Il sera rappelé que l’article 1722 du code civil énonce :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

La Cour d’appel de PARIS a fait droit à cette argumentation et estimé qu’il existait une contestation sérieuse sur l’obligation de paiement de la société MONEY TIME, pendant la période de fermeture administrative consécutive au COVID-19, postérieure au prononcé de son redressement judiciaire.
Elle précise en effet qu’« Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire. »

La Cour considère donc que « la société MONEY TIME a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente ».

Au vu de cette jurisprudence, et en pareilles circonstances, on ne peut que conseiller aux bailleurs de privilégier une action devant le juge du fond.